Ένα ιδιαίτερο case study της αγοράς ακινήτων και ταυτόχρονα ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα των σύνθετων σχέσεων μεταξύ ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας και Δημοσίου αποτελεί το ακίνητο στην οδό Βορείου Ηπείρου 50 στην Τερψιθέα, όπου στεγάζεται το Αστυνομικό Τμήμα Άνω Γλυφάδας και συναφείς υπηρεσίες της Ελληνικής Αστυνομίας. Το ακίνητο έχει προγραμματιστεί να βγει σε ηλεκτρονικό πλειστηριασμό στις 17 Σεπτεμβρίου 2026, με επισπεύδουσα τη doValue και τιμή πρώτης προσφοράς τα 2,5 εκατ. ευρώ. Δεν πλειστηριάζεται, φυσικά, η αστυνομική υπηρεσία, αλλά το ιδιωτικής ιδιοκτησίας ακίνητο στο οποίο στεγάζεται εδώ και χρόνια.
Η συγκεκριμένη εξέλιξη αποκτά μεγαλύτερο οικονομικό ενδιαφέρον επειδή δεν πρόκειται για μια νέα υπόθεση. Το ίδιο ακίνητο είχε οδηγηθεί σε πλειστηριασμό τον Ιούνιο του 2024, με αρχική τιμή 1,63 εκατ. ευρώ. Η διαδικασία, ωστόσο, ανεστάλη μετά από δικαστική προσφυγή της ιδιοκτήτριας εταιρείας, η οποία αμφισβήτησε την αποτίμηση και την περιγραφή του ακινήτου.
Ένα ακίνητο με σημαντική οικονομική αξία
Το οικόπεδο έχει επιφάνεια 1.337 τ.μ., ενώ πάνω σε αυτό αναπτύσσεται τριώροφο επαγγελματικό κτήριο, συνολικής επιφάνειας περίπου 2.000 τ.μ., με 14 θέσεις στάθμευσης. Το κτήριο κατασκευάστηκε αρχικά ως εργοστάσιο κατασκευής δερμάτινων ειδών και εκτιμάται ότι είναι προ του 1979. Αργότερα μετατράπηκε σε χώρο που φιλοξενεί δημόσιες υπηρεσίες, ενώ η εξωτερική του κατάσταση χαρακτηρίζεται καλή και η όψη του προς την οδό Βορείου Ηπείρου έχει ανακαινιστεί.
Εδώ βρίσκεται και το πρώτο κρίσιμο οικονομικό στοιχείο: το ακίνητο δεν είναι ένα απλό επαγγελματικό κτήριο, αλλά ένα εισοδηματικό ακίνητο με υφιστάμενο μισθωτή το Δημόσιο. Η μίσθωση στην Κτηματική Υπηρεσία του Δημοσίου χρονολογείται από το 2003 και, σύμφωνα με τα στοιχεία της δικαστικής απόφασης, από την 1η Ιανουαρίου 2014 το μηνιαίο μίσθωμα ανερχόταν σε 18.290 ευρώ. Με απλά λόγια, ένας δυνητικός επενδυτής δεν αξιολογεί μόνο τα τετραγωνικά μέτρα και την τοποθεσία. Αξιολογεί και τη δυνατότητα παραγωγής σταθερού εισοδήματος από τη μίσθωση.
Η δικαστική ανατροπή της αποτίμησης
Η υπόθεση παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον επειδή η πρώτη αποτίμηση αμφισβητήθηκε δικαστικά. Η οφειλέτιδα εταιρεία υποστήριξε ότι η περιγραφή του ακινήτου δεν απέδιδε σωστά τα πραγματικά χαρακτηριστικά του. Το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών έκρινε ότι υπήρχαν ουσιώδεις αποκλίσεις. Μεταξύ άλλων, δεν είχαν αποτυπωθεί ορθά τα εμβαδά των ορόφων, ενώ δεν είχαν ληφθεί υπόψη στοιχεία όπως η κεντρική θέρμανση, ο ανελκυστήρας, ο κλιματισμός και οι 14 θέσεις στάθμευσης.
Ακόμη σημαντικότερο ήταν το ζήτημα της αποτίμησης. Σύμφωνα με άλλη έκθεση εκτίμησης, η αγοραία αξία του ακινήτου υπολογιζόταν στα 4,84 εκατ. ευρώ, ενώ το δικαστήριο έκρινε ότι η εμπορική του αξία δεν μπορούσε να βρίσκεται κάτω από την αντικειμενική αξία των 2,78 εκατ. ευρώ και προσδιόρισε την εμπορική αξία στα 3 εκατ. ευρώ. Κατά συνέπεια, η τιμή πρώτης προσφοράς του πλειστηριασμού του 2024 αυξήθηκε από τα 1,63 εκατ. ευρώ στα 3 εκατ. ευρώ. Ωστόσο, ο πλειστηριασμός τελικά ανεστάλη.
Τι σημαίνει η νέα τιμή των 2,5 εκατ. ευρώ
Η νέα τιμή εκκίνησης των 2,5 εκατ. ευρώ δημιουργεί ένα ενδιαφέρον σημείο σύγκρισης. Βρίσκεται χαμηλότερα από τα 3 εκατ. ευρώ που είχε ορίσει το δικαστήριο ως εμπορική αξία στην προηγούμενη διαδικασία, αλλά υψηλότερα από την αρχική τιμή των 1,63 εκατ. ευρώ. Από επενδυτική σκοπιά, το ενδιαφέρον βρίσκεται στην απόδοση. Με ετήσιο μίσθωμα περίπου 219.480 ευρώ, μια αγορά στα 2,5 εκατ. ευρώ αντιστοιχεί σε μικτή θεωρητική απόδοση περίπου 8,8%, πριν υπολογιστούν φόροι, έξοδα, χρηματοδοτικό κόστος, συντήρηση και τυχόν μεταβολές του μισθώματος. Αυτό εξηγεί γιατί η κατασχετήρια έκθεση χαρακτηρίζει το ακίνητο ως περίπτωση που απευθύνεται κυρίως σε επενδυτές. Η αξία του δεν προκύπτει μόνο από τη γη ή το κτήριο, αλλά και από τη σχέση μεταξύ κεφαλαιακής αξίας και παραγόμενου εισοδήματος.
Το ευρύτερο θεσμικό και δημοσιονομικό ζήτημα
Πέρα όμως από την επενδυτική διάσταση, η υπόθεση αναδεικνύει ένα ευρύτερο ζήτημα οικονομικής πολιτικής. Το Δημόσιο στεγάζει κρίσιμες υπηρεσίες σε ιδιωτικά ακίνητα, καταβάλλοντας μισθώματα, ενώ ταυτόχρονα το συγκεκριμένο ακίνητο μπορεί να αλλάξει ιδιοκτήτη μέσω πλειστηριασμού. Αυτό δημιουργεί ένα ζήτημα διαχείρισης δημόσιας περιουσίας και δημοσιονομικού σχεδιασμού. Η μίσθωση μπορεί να είναι οικονομικά αποδοτικότερη από την αγορά ή την κατασκευή ιδιόκτητου κτηρίου, αλλά η απόφαση πρέπει να αξιολογείται σε βάθος χρόνου και με βάση το συνολικό κόστος χρήσης.
Η συγκεκριμένη περίπτωση, επομένως, δεν είναι απλώς ένας ακόμη πλειστηριασμός. Είναι ένα παράδειγμα του τρόπου με τον οποίο η αγορά ακινήτων, η πιστωτική διαχείριση, η δικαστική προστασία, οι δημόσιες μισθώσεις και η δημοσιονομική πολιτική συναντώνται στην πράξη. Το ενδιαφέρον πλέον μεταφέρεται στις 17 Σεπτεμβρίου. Τότε θα φανεί αν η νέα τιμή των 2,5 εκατ. ευρώ θα προσελκύσει επενδυτικό ενδιαφέρον ή αν το ακίνητο θα χρειαστεί ακόμη μία παράταση στην ήδη μακρά ιστορία του στην αγορά των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών.